主题："会诊"地产股 知名行业分析师集体"把脉"楼市

今年3月，地产股曾经一度借助年初二套房贷试探性松绑的传闻以及市场短期回暖的迹象，走出一波领涨反弹行情。4月初的基金一季报更显示地产股开始成为基金四季度减持后，又在一季度成为再度增持的对象。 

但是，从4月中旬开始，地产股却由于业绩下滑的预期，成为基金集中抛售的对象。四大龙头万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、金地集团  （600383.SH）、招商地产（000024.SZ）等，10个交易日内下跌幅度超过40％。而且据大智慧TOPVIEW数据，3月11日至4月25日期间，机构持仓比例从64.6%下降到59%。近40个交易日中，房地产板块仅有6个交易日处于资金净流入状态，在40个交易日中，该板块净流出资金总额高达88亿元之多。

在宏观调控压缩市场需求、上市房企因过快增长的土地储备及银行贷款而背负沉重债务压力的今天，地产股能否重演去年盛况？多位知名分析师对此各抒己见。 

《第一财经日报》：地产股今年是否仍属于良好的投资品种？ 

中信证券王德勇：在股市大环境未出现明显好转前，地产股仍然存在与大市同步下跌的危险。而且在政策调控下，今年以来广州、深圳等城市的楼价下跌明显，除非传统的旺季4~5月能出现市场回暖迹象，才可以审慎看好地产股的表现。 

中银国际田世欣：2008年预计全国范围房价保持平稳或微涨。维持对房地产行业的同步大市评级。青睐具有较高周转率、专注大众住宅市场的领先开发的上市企业。 

国泰君安孙建平：楼市成交量回暖和房贷政策是否放松决定地产股未来投资机会的大小。对二季度成交量环比回暖趋势抱有信心，对行业集中速度加快、资源整合可期，具有资金、土地、管理、品牌等优势的一、二线行业龙头的市场份额提高和成长前景值得耐心等待。 

广发证券花长劲：从政府工作报告来看，未来数月内预计将有一系列的行业调控政策出台，由于房地产行业对政策比较敏感，因此我们对二季度房地产公司的投资，特别是住宅开发的公司持谨慎态度。由于此轮行业调控主要针对房价上涨过快、住宅结构不合理等，其调控对象是住宅市场，因此在住宅开发类公司面临调控时，非住宅开发类的公司将迎来投资契机。以二季度为例，适宜投资拥有稳定现金流和巨大升值前景的商业地产股。 


政策脱离实际“后果严重”

从事房地产营销策划有20年资历的闽江学院经济师林忠华告诉记者，类似的“以大化小”捆绑卖房怪象在厦门、深圳等城市都曾有过，这是典型的开发商规避调控政策的做法，也是政策脱离实际的后果。

“2006年下半年，一些开发商为应对国家有关部门颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中的‘90/70’政策，把大房‘剪成’小房卖，轻易地避开了政策。”林忠华还说，“如今有能力买房的群体主要来自收入较高的家庭，他们对房屋面积需求应是远大于90平方米的。因此，楼市实际上还是中大户型商品房的天下。”

据福州市房地产交易登记中心介绍，今年1月底该市公布了2008年住房建设计划，其中就提出90平方米以下新建商品房数总量控制在70%以上的目标，达不到要求的楼盘项目，将不批准预售许可。

福州市房地产交易登记中心一位不愿透露姓名的工作人员认为，政府机械地照搬过去的一些政策，可能与目前的市场实际情况不符，政策执行起来就会有难度，甚至无法达到预期的效果。

去年9月底以来，国家有关部门出台了房贷新政策及“第二套房”认定标准的补充规定，很大程度上遏制住了市场炒房投机，楼市经历较长时期的“量缩价涨”行情，开发商开始陷入资金困境。

“现在，开发商‘以大化小’捆绑卖房，不只是一种招徕人气、回笼资金的促销手段，也暴露出房贷新政策有漏洞可钻。”林忠华表示，“政策有操作漏洞，监管部门就不能再睁一只眼，闭一只眼了。”

关键是抓紧建立住房保障体系

处于观望状态的一些购房者担心，开发商“以大化小”捆绑卖房是有意规避有关房价调控政策，削弱政策执行效果，同时助长房地产领域的投机行为，房价极有可能重蹈过快上涨的覆辙。[延伸阅读] 评论：住房保障政策应该补"人头'还是补"砖头"

福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，近年来，几乎是国家每出台一项新的调控房价政策，房价都只是短暂波动后，不降反升，甚至愈涨愈猛。实现人人“住有所居”不能光靠商品房市场，关键是抓紧建立住房保障体系，让老百姓得到真正的改善居住条件的实惠。

王阿忠说，今年的政府工作报告将“抓紧建立住房保障体系”纳入其中，报告指出，在建立住房保障体系方面，必须坚持正确发挥政府和市场的作用，政府的主要职责是制定住房规划和政策，推进廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设，多渠道解决城市中低收入家庭住房困难；而高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。

“我们看到，国家在建立住房保障体系方面，不断完善政策环境，财政部、国家税务总局日前对廉租住房建设等还出台实施税收优惠的政策。地方政府能否用好这些政策，履行好保障职责，这将是全新的考验。”王阿忠说。