主题：房价数据统计迷局:地方的、国家的悬殊近五倍

房价让人目眩神迷。国家发展和改革委最新公布的数据显示，２００７年１２月全国７０个大中城市新建商品住房售价同比上涨１１．４％，环比上涨０．３％，连市场“拐点”说甚嚣尘上的深圳市，环比也不过跌了０．２个百分点。而１１月份，广州市房管部门公布的新房均价环比大降９．９％，可发展改革委的统计数据显示则上涨０．６％。该如何对待这些看似彼此悬殊、甚至“打架”的房价数据呢？ 

现象：方向性差异百姓无所适从

１月１７日公布的发改委和国家统计局调查显示，２００７年１２月，全国房价涨势依旧，只是上行的步伐比上月有所放缓。７０个大中城市房屋售价同比上涨１０．５％，涨幅与上月持平；环比上涨０．２％，涨幅比上月降低０．６个百分点。其中新建商品住房售价涨速减缓更明显，同比涨幅比上月低０．８个百分点，环比涨幅比上月低０．７个百分点。 

奇怪的是，近来市场盛传大幅降价、“打折风行”的北京、上海、南京等城市，新建商品住房售价环比反比上月分别上涨１．１％、０．２％和０．２％；甚至连“拐点”说的肇始之地深圳、广州，新房价格环比也只降了０．２％和２．９％。 

值得注意的是，发展改革委和地方主管部门公布的数据存在很大差异。如深圳市的房价涨幅，发展改革委数据为：１２月房屋售价环比下降０．１％，而深圳国土局公布的数据表明，１２月均价为１５６４６元／平方米，比１１月的１５０６９元／平方米上升了０．３％。 

广州市国土资源和房屋管理局公布的数据显示，２００７年１１月，广州市十区新建商品住宅交易登记均价为１０４３３元／平方米，同比增长５７．３％、环比下降９．９％，但发展改革委、国家统计局调查发布的价格指数为同比上涨７．７％、环比上涨０．６％。环比一个是上升，一个是下降，方向竟截然相反。 

广州市公布的１０月份新建商品住宅均价数据为１１５７４元／平方米，同比增长８１．３％，环比增长１９．５％；发展改革委的数据则为同比增长７．８％，环比上涨０．８％。尽管同为上涨，但差距之大，以十数倍计。 

类此差异并非只存在于某一两月，而是由来已久。２００７年前９个月，发展改革委公布的深圳房价同比增长为：１０．２％、９．９％、１０．７％、１１．３％、１２．３％、１３．９％、１６．１％、１７．６％、１６．５％，而深圳市国土局公布的数据是：３６．８％、３７％、５３％、４１．３％、５２％、４２．８％、４５．３％、４５．５％、８０．１％。 

寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同指出，同为权威部门数据，国家和地方的数据悬殊，同比数据不能一致反映房价上涨程度，而环比数据有些甚至是方向性的差异，这更让老百姓无所适从。 

分析：统计方法不同侧重点也不同 

百姓普遍反映，房价数据是当前最混乱的公共数据之一，机构公布的数据与百姓感觉不一致、政府部门与研究单位的不一致，政府部门之间也不一致。是什么原因导致差异存在？ 

易居（中国）研究院分析师杨红旭认为，这主要是因为统计口径不一。地方房屋主管部门公布的是住宅均价，为全样本统计，即将所有商品住房买卖合同中记载的交易总金额除以交易总面积；而国家统计部门公布的是价格指数，是在一个城市（地区）选取一定数量典型楼盘的交易价格，在对其涨跌幅度进行同质化处理后的加权平均数，为抽样统计。均价法可反映一个城市（地区）的整体价格水平和交易量、交易结构的变动趋势，譬如某月高档房成交量放大，均价会上升；反之，低价房比重提高的话，均价会下降。抽样法可反映一个城市（地区）在一定时期内的住宅价格平均涨跌情况，但一般不反映交易结构变动差异。 

全样本统计的均价和抽样统计的指数在反映房屋价格水平和走势上各有侧重，从短期看，成交量和成交结构的波动容易造成两指标出现一定差异；但从长期看，同质性、成交量、成交结构等可变因素差异将缩小，两指标的走势将趋向一致。 

反思：首先应当剔除人为干扰因素 

杨红旭认为，地方从自身利益出发，对上报数据进行一些“技术处理”不鲜见。要根治目前房地产行业统计数据乱象纷飞，寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同认为： 

一是务须剔除人为干扰因素。一方面，信息发布应实行严厉问责制，对于个别“炮制”数据的做法，应该彻查。另一方面，地方房地产部门须及时、准确、清晰地公布房价的基础数据。 

二是统计方法需改进。如何选择样本、如何确定高、中、低档房及经济适用房在统计中的权重，在具体操作中如何取舍楼盘，诸多方面稍有出入，就很难反映市场态势。数据统计应减少人为因素干扰。 

国家统计局局长谢伏瞻在日前召开的全国统计工作会议上提出，对涉及民生且备受关注的数据，要进一步提高统计的科学性、准确性。２００８年，国家统计局将研究改进城市房屋价格指数的计算方法。 

广州深圳商品房价格出现回落 

广东加大了对房地产市场的调控，２００７年四季度广东房地产市场出现了新变化。 

广东省建设厅厅长劳应勋介绍，广东省２００７年房地产市场投资增速较快，商品房供销两旺，但从第四季度以来，广东房地产市场出现了新的情况。广州、深圳商品房价格开始调整并出现明显回落，市场成交量下降、土地成交价格也出现下降。其中深圳市１１月份商品住宅价格为１５０６９元／平方米，环比下降１３．１５％；成交面积仅为１７．９９万平方米，同比下降７７．７０％。 

对此，劳应勋分析认为，这些新情况说明国家调控房地产系列政策正在逐步显现成效，尤其是金融信贷政策对抑制投资购房需求的作用较为明显。 

同时，广东２００７年还加大了解决城镇低收入家庭住房困难工作。据不完全统计，２００７年１－１１月共投入廉租住房建设资金２０．４８亿元，新建廉租住房２７０６２套；投入３．２６亿元收购３８６９套住房用于改造为廉租住房；完成经济适用住房投资４７．７８亿元。劳应勋表示，下一步，广东将着力调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，同时，在住房价格较高的大城市增加“限户型、限价房、限对象”的限价普通商品房供应，支持城市居民通过首次置业解决住房问题。 

广东省建设厅厅长：“拐点”是否到来还需观察 

广东省建设厅厅长劳应勋日前在广东省十一届人大一次会议上回答记者提问时说，目前广州、深圳等地已经出现了房价急剧上涨的步伐被遏制的势头，但是广东楼市的“拐点”是否已经到来还需继续观察。在大会举行的相关记者招待会上，有记者提问说，２００５、２００６年来，广东珠三角一些城市房价出现波动，增幅快。但在国家政策和广东各市土地供应量大大增加的影响下，从去年下半年开始，广深和珠三角地区部分城市刹住了房价近年来急剧增长的步伐，甚至出现了部分房价回落现象。广州住房价格指数从全国７０个城市排名第三位到去年跌落到５９位，这些是否说明广东楼市的“拐点”已经出现？对此，劳应勋表示，房价出现波动，增幅快，不仅是广东的问题，全国都存在这个问题。房价回落证明这两年广东落实国家宏观调控住房供应结构的政策和稳定房价的成效已显。但是房价“拐点”是否已经到来还需继续观察。他说：“政府并不愿看到房价像‘过山车’一样忽上忽下，这是不健康的。”目前广东各市政府已采取一些政策，相信今年广深等地房价会理性回落。